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白岭:第四度空间

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房价拐点一触即发  

2010-06-12 23:09:00|  分类: 财金 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  房市调控雷声不断,房价下跌看似雨点不大,实则暗潮涌动。近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现,房价大规模调整的步伐近了。
  
  首先是房价先行指标纷纷回落。尽管表面上看,房价下降仍不明显,统计局数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%。但房价的几个敏感的先行指标已经出现了明显回落。
  
  例如住房成交量一般领先于房价6个月左右。5月份,商品房销售面积回落至09 年5 月份的水平,同比下降3%,环比降16%;70 个大中城市房价同比涨12.4%,拐点可能出现;环比涨0.2%,是去年4 月来最低涨幅。成交量在去年底已出现“拐点”,并且5 月下降加快,呈现同比负增长,这导致房价“拐点”或已经悄然降临,也就是房地产下行周期开始。
  
  再如二手房价格表现一般领先于一手房一到三个月的时间,甚至更长。最新公布的5月份北京二手房运行数据,5月二手住宅成交均价为12661元/平方米,比4月下降2577元/平方米,为去年以来最大降幅。二手房对市场的反应更加敏感,会提前反映市场的冷暖,因此一手房也将进入大规模降价周期。
  
  其次,政策方仍有弹药。近日住建部官员王珏林表示“本次调控不同于以往的几次调控,不会半途而废。”他称,“,中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8%,一季度GDP已达到11.9%。4万亿的投资是分2年进行的,去年投了一半,今年还有一半,投资和消费的带动效应今年将继续发挥作用。从这能看出,中央已经为调控预留了很大的空间。”从这里可以看出的是,上方为房价的下跌同样准备了足够空间。
  
  第三,开发商护盘行为开始松动。寒流初来的时候,开发商往往是政策目标的“反方”,他们往往进行集体性的政策博弈,例如暂时结成同盟“生抗”,不降房价。但随着成交萎缩,“生抗”的代价会越来越大。目前全国一线城市的“库存住房”指标再度突破20万套“大关”,据统计2008年市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万~30万套的区间。生抗的结果意味着现金流断流和房子窝在手里的风险,与其被动降价,不如争取主动,开发商多头联盟的松动,会使开发商也反过来变成降价的推动者。有意思的是,一向主张高房价是大势所趋的“任大炮”开始建议开发商控制房价了。任志强透露他不久前在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议,在房价上涨过快、房价过高的城市适度的控制房价”。微观层的转向再次证明拐点出现。
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