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白岭:第四度空间

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“猛药”可退房价高烧  

2010-04-18 21:42:00|  分类: 财金 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产调控打出空前严厉的政策组合拳。在购买二套房贷款首付款比例不得低于50%、三套房大幅度提高首付款比例和利率水平的基础上,17日国务院通知指出,房价过高地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时也提出了建立问责机制、加强对房地产开发企业购地融资监管、加快发展公租房等配套措施。

与此前的数次言论性打压相比,这次无疑让人们看到,政府来真格的了。

自去年12月新一轮房地产调控大幕拉开,一道道政令没有拦住房价上涨的脚步。近期尤其出现了“恐慌性”上涨潮,“联袂涨价”、“坐地涨价”、“地王彪悍”等乱象纷呈,乱世需用重典,地产乱象之后市场终于迎来了一剂“猛药”。

此药之猛,不可小视。2007年9月出台的二套房贷款首付款比例不得低于40%的政策就曾引发了房价的迅速下跌。而本次措施显然更为严厉。

不要以为房价真的打压不了。许多认为房价不会下跌的观点,乐道的是“刚性需求”,列举的是中国多少人没有住房。但其中仅仅显示住房“需要”确实有刚性,如果说到需求,购买力则是必要的条件。想一想房地产的购买力究竟是靠实有现金来支持的,还是靠住房贷款来支持的,会发现需求并不刚性,而有充分的弹性是可以靠贷款政策来收缩的。真正的住房需求可以通过大规模建设保障性住房来缓解,目前炒房者大部分是投资性需求,部分城市空置率甚至达到50%以上。在超规模放贷时期,银行资金大量涌入地产业,钱越聚越多,加之地方政府土地生财动机也在其中推波助澜。价越炒越高。炒房成了金融性投机,或者说,成了一种货币现象。

房价上涨让有房者产生了资产膨胀幻觉。然而细想,房价的上涨更多的成分是土地的上涨,或者说位置价值的上涨,这对于仅有土地使用权的业主来说,这种上涨与个人的资产没有什么实际的关联性。拥有不出卖的自住房产,实际可支配收入并没有上涨,而投资性房产不仅可以转变成现金,还可以通过抵押贷款获得新的现金流,流通中的资金量被放大,放大的资金再度涌入地产。中国地产的投机性不可避免地带有先天性。一旦价格下跌,与自住者其实关系不大,而投资性住房则可能抛售如潮。

房价不破只是一个时期的神话。既然是货币现象,调整房贷政策相当于抓住了流入房市资金的源头,应有退烧之效力。金融撬动地产,地产放大金融,而杠杆中起撬动作用的那一端,始终还是把握在政策方手里。金融投资炒作的是预期。只要涨价预期受到遏制,囤房囤地就失去价值,投资人会作出比实体经济更快的反应抛售。

房价并非经济中的孤岛,要房价退烧,又要防止经济衰退,一剂猛药显然不够,后续措施能否更上需进一步观察,包括加息,包括整肃市场秩序,包括保障性住房建设,还包括税收的改革,从长期来看,土地机制的改革也亟待跟上。

 

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