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经济适用房乱象是放纵之果  

2009-07-28 12:01:00|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“上有政策,下有对策”,经济适用房的出租乱象是一个典型,甚至不需要什么对策,在无人监管的市场,违规就像是呼吸那么自然。在北京最大的经济适用房社区天通苑小区,经济适用房的租赁市场很火爆,而且很成规模。其中既有的整房出租,也有被改造后的群租房,甚至公开打出广告。中介公司和房主都不讳言,明知违规,却无人管,所以不担心。
  
  《北京市经济适用住房管理办法(试行)》第二十一条明文规定:经济适用住房只能自住,不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动,但可向住房保障管理部门申请回购。回购的房屋重新纳入保障住房供应体系。
  
  建设部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》也指出,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧进行回购。
  
  政策规定得很清楚,购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,之后才能取得完全产权。而个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
  
  由此看出,经济适用房出租,有着严重的成本收益不对等。房屋出租的时候,其租金是比照周边商品房的相应出租价格,因此,经济适用房租金获取了与商品房等同的收益,而房主的购买成本却是按照低于商品房的政策价格,有着低于商品房的成本,而房主获得了超越商品房的这部分超额利益,就是本应向政府交纳的土地收益差价。
  
  如此一来,有限产权房出租,使得原本对低收入家庭的住房“保障”变相成为对部分买房人的利益“输送”,购买经济适用房的时候,房主就享受了优惠,而其他没有资格购买的人或者有资格没能买到房的人,就没有享受到优惠。现在房主将房子出租,就是在侵害其他人的利益。无论对那些无房等房的真正困难户还是对那些商品房的购买者而言,都是极其不公平的,对于国家的政策性扶持更是一种巨大的浪费。
  
  尽管管理办法也明确了责令退购或补差价的处罚办法,然而日常监管之责却严重缺位。正是这种放纵,导致了愈演愈烈的违规租赁,对此,有关管理当局该出手了。
  
  政府不仅应立法明确监管检查违规出租的主体,还应该严查违规渠道,包括租售有限产权房的中介公司等。如果住房保障部门人力有限,就应立法赋予地方部门如居委会或派出所这方面的权力,并建立举报制度。对于确实违规进行经营的房主,应该严格按照规定,责令房主退购或者补足差价。
  
  同时,政府应出台加强经适房后期监管的政策。购房者在购买经适房后,政府每年都要对其收入、资产进行调查。如果收入资产高出了经适房的标准,也应该退购。
  
  如果政策长期无作为,形成对既成事实的默认,引起示范效应,违规更会泛滥。相反,有力的政策能建立管理导向下的自律,带动良性循环。
  
  
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